Zaczął się Nowy Rok, a wraz z nim w gazetach pojawiła się cała masa artykułów przekonujących nas, ze właśnie teraz jest najlepszy czas na zakup mieszkania.
Muszę przyznać, ze śmieszą mnie takie artykuły, w których przedstawiciele banków, deweloperów i pośrednicy nieruchomości próbując nas przekonać do dokonania pośpiesznego zakupu uzywają argumentów, ze w 2010 roku eksploduje sprzedaz nieruchomości. Śmieszy mnie właśnie, nie samo przekonanie o wzrostach, tylko nie poparcie tego załozenia zadnymi konkretnymi argumentami. Najbardziej jednak śmieszy mnie podawanie konkretnych liczb, o ile zdaniem tzw. analityków ceny mają wzrosnąć w ciągu roku.
Ja, w przeciwieństwie do tzw. analityków, nie przypisuję sobie monopolu na prawdę. Chciałbym jednak przedstawić swoje argumenty, dlaczego ceny mieszkań nie wzrosną, ale będą spadać. Argumenty te są następujące:
1) wykupienie rynku, polegające na tym, że generalnie rzecz biorąc ten kogo było stać na mieszkanie kupił je podczas gorączki czasu hossy,
2) kryzys gospodarczy, czego przejawem jest zahamowanie na nawet spadek siły nabywczej ludności, czyli mówiąc po ludzku nie przybywa nowych osób, które stać na zakup mieszkania z gotówkę lub na kredyt, ponieważ nie przybywa nowych inwestycji ani miejsc pracy,
3) nadwyżka podażowa, oceniana na około 100 tys. niesprzedanych mieszkań na rynku pierwotnym i wtórnym,
4) nieopłacalność inwestycyjna zakupu mieszkań, polegająca na tym, że jeśli przyjmiemy, że koszt inwestycji w mieszkanie 50 m.kw. to obecnie ok. 400 tys. złotych, to rata kredytu w złotych wyniesie ok. 2800 złotych. Jeżeli do tego dodamy ok. 500 zł kosztów eksploatacyjnych to łączny miesięczny koszt utrzymania takiego mieszkania to ok. 3300 złotych, zaś możliwy do uzyskania dochód z wynajmu to ok. 1800 złotych. Miesięczna strata wynosi więc ok. 1500 złotych. Nieopłacalność ta może się jeszcze powiększyć z powodów przedstawionych w pkt 5 i 6.
5) spadające stawki za wynajem mieszkań, spowodowane nadwyżką podażową mieszkań na rynku wynajmu, w związku z wycofaniem ofert sprzedaży z rynku wtórnego, kryzysem gospodarczym powodującym spadek popytu oraz korzystnymi dla wynajmujących zmianami prawnymi w postaci łatwiejszej eksmisji,
6) spodziewane w tym roku podwyżki stóp procentowych, powodujące wzrost oprocentowania kredytów co uderzy w popyt oraz być może spowoduje wzrost podaży,
7) wejście na rynek nieruchomości pokolenia niżu demograficznego,
8) niska dostępność kredytów hipotecznych,
9) umocnienie złotego, powodujące mniejszą opłacalność zakupów mieszkań przez obcokrajowców, a większą opłacalność pozbywania się przez nich mieszkań,
10) większy spadek cen mieszkań w innych państwach regionu (np. Łotwa) dający w przyszłości większą szansę na osiągnięcie zysku z inwestycji mieszkaniowych w tych państwach,
11) spadek cen robocizny i materiałów budowlanych, powodujący, ze coraz bardziej opłaca się budować domy w systemie gospodarczym niz kupować, po obecnych cenach, mieszkania od deweloperów (pod Warszawą dom o pow. 150 m kw. wraz z działką można wybudować za kwotę 500 tys, zł, za tę cenę możemy nabyć mieszkanie w Warszawie od pow. 40-60 m. kw.); niewykluczone, ze czynnik ten spowoduje wkrótce wejście na rynek mieszkaniowy nowych deweloperów, sprzedających budowane mieszkania ponizej obecnych cen rynkowych na rynku pierwotnym.
Na zakończenie chciałbym podać jeszcze jeden argument, tym razem z zakresu psychologii inwestowania. Zostało empirycznie dowiedzione, ze kazda zmiana trendu następuje w momencie, w którym wszystkie media i wszyscy analitycy wypowiadają się zgodnie, ze jest bardzo źle i czekają nas tylko spadki. W przypadku naszego rynku nieruchomości mamy do czynienia z sytuacją odwrotną. To zaś dowodzi, ze do dołku na rynku nieruchomości jest jeszcze bardzo daleko.
